みらい長崎ココウォーク周辺|特集

契約・入居中・退去時について Q&A

住みたい部屋は決まったけど、いざ契約するにあたって流れは?何が必要?
住みたい部屋が決まってから必要な手続きは、
1.まず不動産会社に「申し込み」
2.入居のための「審査」
3.「審査」が通ったら「契約」
というのが一般的な流れです。
「申し込み」から「契約」にあたり、必要書類、情報、金銭などを用意しておく必要があります。
必要書類の例 ・住民票(入居者全員分) ・印鑑、印鑑証明証 ・収入を証明する書類(源泉徴収票等) ・保証人の同意書、印鑑証明証 ※後日契約書に署名捺印が必要
情報の例 ・本人、同居者、連帯保証人の情報(氏名、年齢、住所、連絡先、勤務先情報、勤続年数、年収)
金銭の例 ・敷金 ・礼金 ・仲介手数料 ・前家賃 ・保証会社保証料 ・火災保険料
敷金・礼金とは、それぞれどういう性質のお金なの?
敷金とは2020年の民法改正で、部屋の貸し借りの際に借主が負うことになる金銭債務(家賃の滞納など)を担保するため、「借主が貸主に支払うお金」と定義されました。これまで敷金は「退去時の部屋の修繕に充てられるお金」という認識がありましたが、改正後の民法では現状回復義務の範囲について、通常の使用によって生じた損傷(家具設置による床・カーペットの凹みや設置跡、テレビ・冷蔵庫等の電気ヤケ、破損・鍵紛失のない場合の取替等)については原状回復義務を負わないことが明記されています。そのため、家賃の滞納やたばこのヤニ・臭い、飼育ペットによるキズや臭いなど借主に責任のある損傷の修理費を差し引いた敷金は、原則として返ってきます。
※2020年4月に施行された「改正民法」(第622条の2) 改正民法が適用されるのは原則として「施行日(2020年4月1日)より後に締結された賃貸借契約」となり、それ以前の契約については改正前の民法が適用されます。 一方、礼金とは、賃貸借契約時に家主さんに対して支払う「お礼」なので一切の返金はありません。
保証会社とは?保証料ってなんですか?保証会社と契約をすれば「連帯保証人」はいなくてもいいの?
まず「保証会社」とは、借主が家賃滞納をした際に家賃を立替えて支払ってくれる会社です。
これまでは賃貸借契約をする際に「連帯保証人」を立てることが一般的でしたが、最近は「親が高齢や無職で頼めない」「親や親戚に頼みにくい」等ハードルが高くなっています。「保証会社」と契約し、「保証料」を支払うことで連帯保証人を立てなくても賃貸物件を契約することができます。
「保証料」の相場は保証会社によって異なりますが、大体家賃・共益費等合計の50%から100%の間となります。更に、更新料として1年若しくは2年毎に10,000円前後必要となります。契約期間中に家賃滞納をすると更新料が割高になる場合もありますのでご注意下さい。
「保証会社」を利用すれば、通常は「連帯保証人」を立てる必要はありませんが、保証会社によっては「連帯保証人」を立てることにより初回に支払う「保証料」が安くなりケースがあります。
但し、保証会社が保証するのは、あくまでも「金銭」に関する部分だけになります。「連帯保証人」は金銭面だけでなく、入居中に借主が何か問題(設備を壊した、騒音等で近隣に迷惑をかけた)場合、借主が起こした問題に対して責任を持つことになります。そのことにより、保証会社が普及した現在でも「連帯保証人」が必要な物件が多いのが実情です。
フリーレントってなんですか?
家賃が一定期間無料になることです。募集広告に記載されている期間の賃料が無料になります。
原状回復ってなに?
退去時に借りた部屋を契約時の状態に戻すことです。原状回復をめぐるトラブルは多い為、ガイドラインが設けられています。経年劣化や自然損耗は元の状態に戻す必要はありませんが、契約者が破損したもの(フローリングのキズや壁紙の汚れ等)は原状回復をする義務があります。
「更新料」とは何?全国どこでも払う必要があるのですか?
通常マンションやアパートなど借りる際には契約期間を設定しますが、契約期間終了後もその物件に住み続けたい場合は契約の更新が必要になります。その際、月々の家賃とは別に大家さんに支払う手数料のことを「更新料」と言います。 「更新料」の有無には地域差があります。首都圏や、関西では更新料が必要なケースが多い傾向があります。しかし九州エリアやここ長崎県では、更新料を取らない物件の割合が多いです。更新料の支払いでトラブルにならない為には、事前に契約書などをよく確認しておくことが必要です。
仲介手数料ってなんですか?
不動産会社が契約成立の報酬として受取る手数料の事です。
不動産会社は、貸主(オーナー)と借主(契約者)との双方の間に立って契約をとりまとめます。その成果報酬が仲介手数料となります。「貸主・不動産会社・借主」の3者間で契約が取引された際に発生する手数料のため貸主から直接物件を借りた場合仲介手数料は発生しません。
原則として、「双方から受取る合計額は賃料の1ヶ月分を超えてはならない」とされています。
定期借家契約ってなんですか?
予め定めた契約期間で契約が終了となり更新が出来ない契約のことです。この制度は、「優良な賃貸住宅等の供給促進に関する特別措置法」に基いて平成12年3月に導入・施行された賃貸契約の一つです。
更新が可能となる一般的な賃貸契約とは異なるため契約満了日には退去(解約)となるのが普通ですが貸主・借主双方合意の元であれば再契約が可能となります。
この契約形態は分譲賃貸や貸家などで多く見られます。
借りている部屋の前に自転車や私物を置いてもいいですか?
廊下は共用部分になる為、玄関前の廊下に私物を置くことは禁じられています。自転車は指定された場所へ駐輪して下さい。自転車以外の渋谷ゴミ袋等も廊下に放置やちょっとだけの仮置きも禁じられています。共用部分に放置した私物が無くなったり、破損しても入居者自身の不注意として処理されます。高額な自転車を駐輪場に駐輪するのが不安な場合は室内へ入れておきましょう。その際、室内をキズつけない様に注意して下さい。
ペットを飼ってはいけない部屋でペットを飼いたい
ペット不可のマンションでペットは飼えません。
オーナーによっては、発見次第即刻退去を命じられるばかりではなく、高額な原状回復費(部屋の改装費)を請求させられるかもしれません。(過去に事例あり)
どうしてもペットを飼いたい場合は、ペット可(相談)の物件を探してください
ベランダでガーデニングをしてもいい?
ガーデニングの程度にもよりますが、ベランダ全体を使用するのはあまりいいとは言えないでしょう。 ベランダは自由に使えるものと思われがちですが実際には共有スペースなんです。
緊急時の避難経路として使用されるベランダを塞いだり、隣戸との境界になっている「隔て板」の前に物を置いたりすることは禁じられています。また、雨や風により土が排水溝に流れ込み、排管が詰まってしまうと雨水が流れないなどトラブルも発生しかねません。もしガーデニングを行いたい場合は、避難経路を確保する、隣人に迷惑を掛けない、棚などで隔て戸を塞がない、土が流れない様にするなどの考慮をしてガーデニングを楽しんでください。
鍵って自分で変えてもいいのですか?
鍵もオーナー様の物になりますので勝手に交換してはいけません。
どうしても交換したい場合はオーナー様に相談してください。仮に交換OKとなった際の交換費と退去時に鍵を元に戻す費用は借主(契約者)負担になります。
鍵って失くしたらどうなるの?
紛失したと気付いた段階で管理会社に連絡をしてください。
鍵を紛失した場合鍵のタイプによってはシリンダー(扉についている本体)の交換をしなくてはいけません。(拾われた鍵で犯罪が起るのを未然に防ぐためです)
交換の場合の費用は高額となりますので鍵の紛失はしないように心掛けてください。
退去をしたい場合どうすればよいですか?
退去の意思は、契約で定められた期間内に大家さんも敷くは管理会社へ解約通知書で申し出て下さい。一般的に解約通知は、住居1~3ヶ月前、テナント・事務所等は3~6ヶ月となっています。予め契約書で確認をしましょう。通知期間を過ぎて退去通知をした場合、新居と旧居の2部屋分の家賃を支払わねばならなくなりますので注意しましょう。
退去するまでにしておくことは?
上記の通り解約通知書で退去を申し出た後、引越日を決めましょう。日が決まったら大家さん若しくは管理会社へ退去立会日の日時を決めます。その後、引越日に合わせ下記手続きを行いましょう。
・水道、電気、ガスの終了若しくは転居手続き
・住民票の転居手続き
・郵便物の転居手続き
・各種住所変更や届出(クレジットカードや銀行、学校、職場等)
・掃除を行い、持ち物やゴミを含め部屋に何もない状態にする